马来西亚的房地产投资信托基金(REIT)：什么是房地产投资信托基金，如何投资

房地产投资信托基金 (REIT) 允许小型投资者以合理的价格投资于零售、商业和豪华房地产，如酒店和购物中心。在马来西亚，投资房地产投资信托基金具有诸多优势，值得考虑。

什么是房地产投资信托基金？

房地产投资信托（REIT）是指在马来西亚证券交易所上市，专门持有并管理商业地产的公司股票。零售类商业地产、写字楼、农场、工业地产以及综合用途房产均是房地产投资信托的一部分。与单位信托类似，REIT通过汇集众多投资者资金，参与各类房地产经营项目务。

因此，REIT 股东可按季度或半年度获得股息分红。这些分红主要来源于：信托旗下房产的租金收入、物业管理服务费，以及相关商业运营产生的利润。

然而，REIT 投资同样存在风险，市场波动与经济衰退等因素均可能影响房产价值及租金收益。

影响REIT行业的因素

房地产投资信托基金（REIT）与整体房地产市场同样受到诸多外部因素的影响。及时掌握最新市场动态与趋势，对REIT领域的投资决策至关重要。

以下六个因素会影响REIT行业。

• 房地产投资信托会仔细考虑当前的利率。REIT依赖于杠杆来获得更高收益。因此，当一个国家的利率更改时，投资者获得的利润也会改变。
• 房地产投资信托对经济状况非常敏感。由于消费者支出和企业活动减少，在经济衰退期间对商业物业的需求，包括租金收入和物业价值，可能会下降。
• 房地产市场的涨跌主要决定了 REIT 的表现。房地产投资信托中的利润率容易受到市场过剩或衰退引发的租金收益和房产价值变化的影响。
• 政府措施，如税法更改，对行业产生影响。REIT依赖于有利的税收政策和明确的监管环境来吸引和保留投资者。
• 人口变化、城市化以及生活方式选择会影响对各类房产的需求。例如，医疗和老年住宅行业的 REIT 可能由于人口老龄化而看到需求上升。
• 对传统房地产模式的技术颠覆可以为此类信托创造改进物业管理、租户参与和运营效率的机会。例如，由于在线购物的增长，物流和仓库空间需求日益增长。

投资REIT的优点

这种投资方式有几个好处。

• 您不需要大量资金。

REIT 是初入市投资者的理想选择。尝试投资的最低金额仅需 100林吉特。单份仅需0.75林吉特，而马来西亚证券交易所规定最低交易量为1手（100单位），即75林吉特（约合人民币115元）即可起投。

• 您无需担心投资组合的多样化。

房地产投资信托提供了跨不同行业的多样化，使投资者能够用多样化的写字楼、零售、工业和酒店房产组合对冲市场波动。 例如，投资于双威(Sunway) REIT房产的投资组合可以在不同类型的房产和不同地区分散风险。

• 资金可轻松变现。

REIT是流动资产并在马来西亚证券交易所上市。因此，它们是稳健的投资选择。你可以快速将资金变现为现金，享受流动资产的便利。无需经历繁琐步骤——只需在24小时内将REIT股票换成现金即可。你还可以通过点击按钮，快速在线卖出单位份额。但是，请记住，卖出的金额可能会影响你所获得的到账金额。

• REIT 享受有利的税收待遇。

马来西亚的REIT在进行房地产购买和转让时无需缴税。 在购买房地产时， REIT 免缴印花税。在资产处置时，REIT 无需支付房地产盈利税 (RPGT)。这两项税收优惠可以帮助投资者和股东省钱。

投资REIT的缺点

这种投资类型有一定的缺点。

• 有房地产市场周期。

房地产市场的起伏决定了REIT的表现。由于市场供应过剩或低迷，租金收益下降和房产价值下降会影响REIT的利润。

• 您可能需要支付预扣税。

与我们的新加坡邻国不同，马来西亚房地产投资信托中的个人单位持有人需缴纳预扣税。REIT管理必须根据投资者的个人资料对股息分配征收预扣税，这取决于投资者是马来西亚人还是外国人，个人还是公司，或是集合投资载体。另一方面，新加坡对非居民非个人的分配则征收10%的预扣税。

• 没有收益保证。

即便REIT提供稳定分红承诺，投资者的收益仍取决于房地产市场的表现。 以谷中城美佳广场（Mid Valley）为例。如果因为购物者和租户减少而表现不佳，IGBREIT单价将会降低。

假设您感觉到REIT股票的价值正在下降。在这种情况下，您随时可以将其卖出，不像传统的房地产投资。如果您的房产没有带来太多利润或不在理想位置，那么找到买家可能很困难。

在马来西亚如何投资REIT

购买房地产投资信托就像购买任何股票一样。因此，对REIT进行交易、付款和结算是一样的。

因此，在决定投资金额之前，您必须开通交易账户和CDS账户。这些账户将记录您的股票交易情况。

按照以下基本步骤开始投资。

1. 选择一家经纪商。您可以访问马来西亚证券交易所网站找到适合您的经纪商。选择最适合您需求的经纪商。
2. 创建交易账户和CDS账户。选择经纪商后，请预约开通这些账户的时间。通常需要提供身份证明和最近的银行对账单复印件。此外，您的经纪商还会为您提供有关如何使用线上交易平台的培训。
3. 向您的交易账户充值。开通账户需要几天时间。激活后，您可以为在线交易平台账户充值。根据您的财务状况进行资金投入。
4. 最后，开始投资。一旦您的交易账户资金充足，您就可以使用线上交易平台在马来西亚证券交易所买卖份额。

马来西亚顶级房地产投资信托公司

双威REIT、AmanahRaya REIT及Aqar Healthcare REIT均位列马来西亚十四家房地产投资信托公司之中。其中七家公司已获得资金注入，十家获得A+轮融资。

总结

• 房地产投资信托公司为进入房地产市场提供了经济实惠的途径，让投资者可以用较少的资金开始投资。它们为投资者提供了安全、利润和国家股市繁荣潜力之间的良好平衡。
• REIT分散投资于各种房产类型，帮助减轻与市场波动相关的风险。此外，REIT份额具有高度流动性，投资者可通过在线交易平台轻松将持有份额转换为现金。
• 房地产投资信托以其稳定的收入流闻名，通常通过定期分红实现，年收益率一般在5%到7%之间。马来西亚的REIT在房产收购和处置上享有免税，从而提高了盈利能力和分红。
• 利率波动、宏观经济状况、房地产周期变化、法律法规变更、人口结构变化、技术革新等诸多风险因素，都要求投资者对REITs保持警惕。了解信托公司投资的风险将有助于您在投资中选择正确的方向。